首付90万，买琶洲老破小有价值吗？
二娃说
买房子一定要中午买，因为早晚会涨价！
不知道大家有没有发现一个很有趣的现象，自从珠江新城地位得到国际化认可后，越来越多的开发商开始拿这个名字，来进行板块炒作。
客气一点的呢，他们称自己项目所在位置是区域内的珠江新城，那些无节操、无底线的，则直接喊出了“他们是下一个珠江新城”的口号！
© 高楼万千的珠江新城
二娃初算了一下，敢这样炒作的开发商，估计不下于10个！在此，二娃很想说一句：这么厚实的一张脸皮，不拿去拔火罐，还真是可惜了呢！
说真的，在我看来，能成为广州下一个“珠江新城”的，最有可能是琶洲！
© 琶洲电商总部基地实景图
为什么是琶洲？
其一、由于地界限制，广州CBD，一直以来都是沿着珠江河，一路向东的趋势发展。从环市东——天河北——珠江新城，无一不是如此。
我们从广州市中心的地理位置可以看出，广州以西是海珠、荔湾、越秀等老城区，且紧靠佛山，所以，向西发展必然受阻，不利于城市长远布局，向东才是未来发展的趋势。
© 别嫌图丑 我尽力了
其二、CBD不可能突然拔地而起，它通常都跳不出广州主城框架，本质上是广州上一个CBD的延伸和拓展。
同样，从刚才那张图可以看出，环世东、天河北、珠江新城等CBD，在地理位上都是相邻的，而不会出现下一个CBD与上一个CBD相差20km-30km的现象。毕竟，一个全新区域，在不依靠主城区任何基础设施的情况下，想要自己发展成一个全新的CBD，难度非同一般。
这也是二娃之前为什么说南沙和中新知识城想要发展成熟，还需要很多年的原因。
© 来源广州塔官方微信
其三、琶洲与珠江新城一样，拥有一线的江景资源，在城市基建上也名列前茅，仅地铁就规划了8条。
其四、总部大楼扎堆，入驻的企业含金量高。从琶洲入驻的企业来看，基本以科技、互联网为主，不仅可以作为广州的一个门面，还能很好的代表广州先进的生产力。
© 来源广州房产
所以，二娃觉得，若广州CBD再次东移，琶洲必然是“王位”继承者。
正因为二娃坚信琶洲会成为广州的下一个珠江新城，所以，在昨天网友付费咨询我，买房问题时，我给了他下面这样的建议！
网友提问：我和太太都是单位上班，17年因为首付问题和经验问题没有买成房子，目前有了首付款，准备买房，我们工作地点在海珠区赤岗地铁旁。现在的情况是我们单位提供了小两房宿舍住，看着今年的情况，好像房价又要涨，比较焦虑，想着出手买套房。
目前我看了几个地方，我们勉强都可以接受，当然各房子有各房子的不好：第一个地方是琶洲大家庭花园，第二个地方赤岗的老小区，第三个地方是番禺广场东怡新区。
© 大家庭花园
琶洲大家庭花园是两房改的3房，但是厅没有窗，地段好，首付稍微紧张。赤岗老小区是西北向101平3房，采光可能比较差，旁边18楼04房的人也说不好，楼龄是92年的，但环境好，首付刚好。而番禺广场的是楼梯楼99年的，正规3房，朝向格局都可以，首付月供没压力，就是比较远。
我们目前不需要住，投资属性比较大，但后期可能还是要住的，毕竟生二胎嘛。可是亲戚劝我们不要加太大杠杆，在单位附近的赤岗投资个两房好打理。但是我们自己觉得赤岗附近没什么好房源，如果把首次贷款浪费在上面，我们觉得不甘心，而且现在这里的房子真的太贵了，看不到增长点。
一手房目前我们肯定是买不起的，因为我们是没有什么基础的，目前手里最多凑到90万，只能选择老破的房子，你能帮我分析一下，买哪里比较合适吗？
二娃解答：由于二娃工作关系，接触的都是一手房，二手房很少看，所以你说的三个老破小我都没有看过，不过我可以从地段位置、未来潜力、买房技巧上给你进行一些建议。
第一、买房子，其实不用听太多亲戚的建议，毕竟他们又不是什么专家，也不是说经验丰富得很，所以，你们根据自己需求来买就行。然后，在加杠杆的问题上，我和你亲戚看法不同，二娃认为，买首套房时，在自己能力范围内，可适当的加大杠杆，踮起脚能够得着就行，你现在觉得压力大是正常的，但是你要想想，随着时间过去，你的收入和你挣钱的能力是在不断增长的，但是还贷金额是固定的，现在你收入2万，每个月还1万，觉得压力大，但当你月收入变3万，5万时，这1万也就变得很轻松了。
第二、既然都是老破小，那我们选择时要怎么去对比做选择？
① 首先要考虑地段，这是物业价值最可靠的保障和支撑。而琶洲、赤岗、番禺广场三者相比，琶洲自然是最具潜力的。
琶洲：广州下一个CBD所在地，一个全新区域，这里是电商总部聚集区，也是会展中心，未来将聚集各类高端人才。目前琶洲发展尚未成熟，还有很大空间，然而这里土地有限，住宅稀缺，新盘仅有保利天悦等1-2个楼盘，未来想要增加住宅，必然需要通过大量城市更新来提升，买这里的老破小，很有可能会遇上拆迁，即使没有遇到拆迁，论物业升值潜力，这里必将是非常可观的。
赤岗：赤岗属于海珠区客村一带，目前已经非常成熟，未来几年甚至10年都不会有太大的变化，也就是说，你现在看到的样子，也就是未来10年后的样子，除非遇到城市更新，才会有所改变，这个地方论投资的话，出租肯定是很好出租的，生活配套啥的都非常齐全，吃喝玩乐一条龙，但是论未来5-10年的物业涨幅空间，肯定没法和琶洲比！
番禺广场：目前番禺广场的规划利好并不算太明显，而现在的成熟度不错，但是低于赤岗，在三个选择中，它属于不上不下的位置。论城市配套和资源，它肯定弱于赤岗的，但是论发展空间和潜力，它可能大于赤岗，但是综合评比都不如琶洲势头猛。
© 番禺广场东怡新区
② 其次要考虑楼龄。根据网友所说，他看的三套房子都是老小区，而且有投资属性，所以在做选择时，必须考虑转手问题。这样情况之下就一定要选择楼龄新一点的，一般楼龄超过30年就很难出手了，因为贷款年限，贷款金额都会受到限制。
所以，根据网友提供的三个小区楼龄来看（琶洲老小区楼龄2003年，赤岗老小区楼龄为1992年，番禺广场老小区楼龄为1999年）依旧该首选琶洲。
③ 最后考虑户型和小区物业等。如果是以投资属性为主的话，那么户型差一点，小区环境或者物业差一点点，那都无关紧要，毕竟不是自己住嘛。如果完全是考虑自住问题，那户型和物业就要重点考虑了。
所以，综合考虑，我比较推荐买琶洲的二手房。
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